В 2025 году объем ипотечного кредитования в Казахстане достиг рекордных 2,4 трлн тенге, увеличившись на 16,7% по сравнению с предыдущим годом. Однако, как отмечают эксперты, за этим ростом скрывается ряд структурных особенностей рынка: 74% всех ипотечных займов сегодня оформляются в рамках государственных программ, тогда как реальные доходы населения снизились на 1,7%.

Эксперт Qazaq Expert Club в сфере строительства Диляра Сейтнурова считает, что это свидетельствует о смещении ипотечного рынка от классической рыночной модели. По ее словам, основным драйвером спроса на жилье остаются государственные программы, реализуемые через АО «Отбасы банк» и инициативу «7-20-25».

«Такие программы действительно расширяют возможности для приобретения жилья для разных категорий граждан. Однако они также оказывают влияние на ценовую динамику на рынке недвижимости, - отмечает эксперт. - За последний год стоимость новостроек выросла на 12,7%, а вторичное жилье подорожало на 10,3%.»

При этом доля коммерческих банков в ипотечном кредитовании заметно снизилась и сейчас составляет около 26%. Как объясняет Сейтнурова, это связано с условиями текущей денежно-кредитной политики. При базовой ставке 18% и ограничении ГЭСВ на уровне 20% рыночные ипотечные продукты становятся для банков экономически малоинтересными.

Еще одним фактором, поддерживающим спрос на жилье, остается использование пенсионных накоплений. В течение 2025 года из ЕНПФ на покупку жилья направлено 839 млрд тенге, что на 87% больше, чем ранее. С одной стороны, это расширяет возможности покупки недвижимости, с другой — может сказаться на будущих пенсионных накоплениях граждан.

По словам эксперта, ключевой проблемой рынка остается нехватка жилья. При нормативе обеспеченности 30 кв. м на человека фактический показатель в Казахстане составляет около 24 кв. м. В целом дефицит жилья оценивается примерно в 120 млн кв. м, тогда как ежегодный ввод составляет лишь 16–18 млн кв. м.

«Льготные ипотечные программы стимулируют спрос, однако сами по себе они не увеличивают объем предложения. В результате это становится одним из ключевых факторов роста цен на рынке», — отмечает Сейтнурова.

По ее мнению, дополнительный импульс отрасли может дать увеличение объемов строительства. Если ежегодный ввод жилья вырастет с 16–18 до 25–30 млн кв. м, в том числе за счет снижения административных барьеров, ситуация на рынке может заметно улучшиться.

«Серьезным фактором поддержки могла бы стать и корректировка денежно-кредитных условий. Например, снижение базовой ставки с текущих 18% до 12–13% позволило бы оживить рынок. Кроме того, пересмотр жесткого потолка ГЭСВ мог бы вернуть интерес коммерческих банков к ипотечному кредитованию», — считает эксперт.

По мнению Сейтнуровой, в перспективе стоит перейти от массовых льготных программ к более адресным механизмам поддержки, ориентированным на многодетные семьи, очередников и жителей депрессивных регионов.

«Государственные инициативы уже помогли сотням тысяч семей приобрести жилье. Однако без расширения предложения, снижения инфляционного давления и развития рыночного финансирования есть риск, что рынок недвижимости сохранит высокую зависимость от государственной поддержки. В таком случае льготные программы перестают быть временной мерой и превращаются в постоянный элемент системы», — заключила эксперт.

Источник: АФК, Национальный банк РК, ЕНПФ

Телеграм-канал Диляры Сейтнуровой: https://t.me/buildexpert_pro