Как объясняет эксперт Qazaq Expert Club в сфере строительства Диляра Сейтнурова, по отдельности каждая из этих мер уже способна серьёзно изменить рынок. Но их одновременный запуск формирует новую модель работы строительного сектора.
«С одной стороны, сужается доступ к ипотечным деньгам. С другой, резко повышаются требования к самим застройщикам. Для рынка это очень редкое совпадение регуляторных изменений», – отмечает эксперт.
*Ипотека под 20%: что меняется*
В мае 2026 года АРРФР и Национальный банк приняли постановление о снижении предельной годовой эффективной ставки вознаграждения по ипотечным займам.
С 1 июля банки не смогут выдавать ипотеку дороже 20% с учётом всех платежей. Ограничение распространяется только на новые кредиты, по уже выданным займам ставки не изменятся.
При этом базовая ставка Нацбанка сейчас составляет 18%, а значит маржа банков сокращается примерно до двух процентных пунктов.
По мнению аналитика Ассоциации финансистов Казахстана Рамазана Досова, выдача новых жилищных займов в частных банках в текущем формате может сократиться примерно на 50%. По всему рынку, с учётом Отбасы банка и государственных программ, эффект оценивается в пределах 10–20%.
Параллельно меняется и сама методология расчёта ГЭСВ. Теперь ставка будет зависеть от трёх параметров: срока кредита, первоначального взноса и коэффициента LTV.
Чем выше первоначальный взнос и короче срок кредита, тем ниже ставка.
Глава Нацбанка Тимур Сулейменов уточнил, что лимит в 20% будет действовать при первоначальном взносе от 30%. Если взнос ниже, ставка может достигать 25%. Соответствующий механизм ещё оформляется отдельным нормативным актом.
«Для покупателей это означает, что привычная коммерческая ипотека становится менее доступной. Если раньше при взносе 20% можно было оформить кредит под 22–25%, то теперь покупателю либо придётся увеличивать первоначальный взнос, либо переходить в государственные ипотечные программы», – объясняет Сейтнурова.
По её словам, основными альтернативами останутся продукты Отбасы банка и программы «7-20-25», «Наурыз», «Бақытты Отбасы» и «Зелёная ипотека».
*Что меняет Новый Строительный кодекс*
Новый Строительный кодекс №253-VIII Президент подписал 9 января 2026 года.
Часть его норм вступает в силу уже с 1 июля 2026 года, остальные – с 1 января 2027-го и 1 июля 2028 года.
До этого строительная отрасль регулировалась большим количеством отдельных законов и подзаконных актов, между которыми часто возникали противоречия.
«Для строительного рынка это переход от фрагментарного регулирования к гораздо более жёсткой и системной модели контроля», – считает Сейтнурова.
Одно из ключевых изменений, по мнению эксперта, – обязательная экспертиза градостроительных проектов. Теперь через неё должны проходить все проекты детальной планировки, включая их корректировку.
При этом изменять ПДП разрешается не чаще одного раза в два года и только в рамках генерального плана.
«Для Алматы это особенно важная норма, поскольку она ограничивает практику точечной застройки и постоянного пересмотра градостроительных решений», – отмечает эксперт.
Ещё одно важное нововведение – создание реестра недобросовестных застройщиков. Он будет размещён на eGov и портале профильного министерства.
Кодекс вводит также паспортизацию жилого и общественного фонда в сейсмоопасных регионах, обязательные испытания конструктивных систем на сейсмостойкость и установку инженерно-сейсмометрических станций на объектах I уровня ответственности.
Площадки будут определяться с учётом данных микрозонирования.
«Для Алматы, который находится в зоне 8–9-балльной сейсмичности, это вопрос безопасности и устойчивости городской среды», – подчёркивает Сейтнурова.
Отдельный блок касается гарантийных обязательств. Минимальный гарантийный срок на объект теперь составит 5 лет, а на фундамент, несущие конструкции, кровлю и фасады – не менее 10 лет. Ранее многие подрядчики ограничивались стандартными двухлетними гарантиями.
Кроме того, вводится персональная ответственность специалистов. Теперь отвечать будет не только компания, но и конкретные инженеры и специалисты. В отдельных случаях возможен отзыв сертификатов и даже уголовная ответственность.
Также создаётся единый электронный реестр лицензиатов, куда войдут сертификаты специалистов и гарантийные обязательства.
«Это означает, что рынок становится гораздо более прозрачным и цифровым. На тендерах уже не получится использовать просроченные или формальные документы», – говорит эксперт.
*Что будет с ценами и спросом*
По мнению Сейтнуровой, именно сочетание ипотечных ограничений и нового кодекса станет главным фактором перестройки рынка во второй половине 2026 года.
«Слабые девелоперы столкнутся сразу с двумя ударами: снижением доступности ипотеки и ростом требований к качеству проектов. Компании с хорошей репутацией, понятной документацией и сильной финансовой моделью получат преимущество», – считает она.
При этом прогноз по ценам остаётся умеренным. С одной стороны, новые требования к проектированию, материалам и экспертизе повышают себестоимость строительства. С другой, сокращение доступной ипотеки ограничивает спрос.
«На мой взгляд, в Алматы рост цен останется умеренным: в пределах 10–15% за год. Но рынок может столкнуться с замедлением новых разрешений и снижением темпов продаж», – прогнозирует Сейтнурова.
Похожие материалы
