Последние пять лет спрос на жильё в Казахстане во многом поддерживался за счёт пенсионных изъятий. Только в 2025 году казахстанцы направили на покупку жилья *более 450 млрд тенге из ЕНПФ – на 81% больше*, чем годом ранее. Для первичного и вторичного рынка это был существенный источник ликвидности: пенсионные накопления использовались как для первоначального взноса, так и для полной оплаты жилья.
С 5 июня действует новая методика расчёта порогов минимальной достаточности. В зависимости от возраста вкладчика *пороги выросли на 79% и более.* Отмена 10-процентного ИПН при изъятии не компенсирует этого роста. Для многих вкладчиков среднего возраста доступный объём средств для изъятия существенно сократился или исчез вовсе.
В результате массовый источник спроса, который поддерживал рынок на протяжении последних пяти лет, сужается до относительно небольшой группы граждан: людей с крупными накоплениями, пенсионеров по выслуге лет и владельцев пенсионных аннуитетов.
Возникает закономерный вопрос: *за счёт чего теперь будет формироваться спрос на жильё?*
На мой взгляд, существует три основных источника, однако ни один из них не способен в одиночку заменить пенсионные деньги.
*Первый – государственные программы.* Продолжает действовать программа «7-20-25» со ставкой 7%, первоначальным взносом от 20% и сроком кредитования до 25 лет. Однако её финансирование составляет около 100 млрд тенге в год на всю страну, а спрос значительно превышает доступные лимиты.
Программа «Наурыз» реализуется через систему жилищных строительных сбережений Отбасы банка. Для участия необходим *депозит от 2 млн тенге и отсутствие жилья в течение последних пяти лет.* По данным банка, средний участник программы – человек в возрасте около 32 лет, имеющий семью. Возвращается и женская ипотечная программа «Ұмай».
Все эти инструменты важны для рынка, однако они остаются адресными и ограничены объёмом бюджетного финансирования. Они поддерживают минимально необходимый уровень спроса, но не способны сформировать его в прежних масштабах.
*Второй фактор – стоимость денег в экономике.* 5 июня Национальный банк впервые после длительного периода ужесточения денежно-кредитной политики снизил базовую ставку с 18% до 17%. Годовая инфляция в мае замедлилась до 10%.
Кроме того, с января 2027 года предельная годовая эффективная ставка вознаграждения *(ГЭСВ) по ипотеке будет снижена с 25% до 20%.* Это позитивный сигнал для рынка, однако рыночная ипотека по-прежнему остаётся дорогой – на уровне 22–24% годовых. При такой стоимости кредитов рассчитывать на массовое возвращение покупателей пока сложно. Более заметный эффект может появиться не раньше 2027 года и только при условии дальнейшего снижения ставок.
*Третий источник спроса – инструменты самих застройщиков.* Речь идёт о рассрочках, партнёрских программах с банками и скидках на отдельные объекты. В Алматы по некоторым проектам дисконт уже достигает 7–10%.
При этом ожидать масштабного снижения цен я бы не стала. С января *на первичное жильё распространяется НДС в размере 16%,* выросла себестоимость строительства, а объёмы запуска новых проектов сокращаются. В таких условиях девелоперам выгоднее применять точечные скидки и индивидуальные условия для покупателей, чем проводить широкое снижение цен по всему рынку.
*Что окажется важнее для рынка:* государственные программы или снижение цен?
Госпрограммы формируют тот уровень спроса, ниже которого рынок вряд ли опустится. Однако масштаб этого спроса напрямую зависит от возможностей бюджета. *Снижение цен также возможно, но оно будет носить выборочный характер* — прежде всего на менее востребованных объектах или в проектах, где необходимо ускорить продажи. При текущем уровне себестоимости ожидать системного удешевления жилья не приходится.
Наиболее вероятным сценарием выглядит сочетание нескольких факторов: постепенного снижения ставок, развития адресных программ поддержки и более гибкой ценовой политики застройщиков.
Кроме того, нельзя недооценивать *влияние программ реновации жилого фонда.* Обновление старого жилья само по себе формирует устойчивый спрос: переселенцам необходимы новые квартиры, а городам – современный жилищный фонд. Это не ажиотажный, а долгосрочный источник спроса, который будет работать ещё многие годы.
Фактически меняется сама структура рынка. В предыдущие годы его поддерживали пенсионные излишки и стремление покупателей успеть приобрести жильё до очередного роста цен. Эти деньги были относительно быстрыми и доступными.
Теперь *на их место приходят более «длинные» деньги:* ипотека по рыночным ставкам, накопления в Отбасы банке, государственные программы с ограниченными лимитами и рассрочки от застройщиков.
Рынок жилья не обвалится, но станет более спокойным и рациональным. Во второй половине 2026 года преимущество впервые за долгое время может оказаться на стороне покупателей с собственными средствами: конкуренция за объекты снизится, а готовность продавцов к переговорам возрастёт.
Для отрасли *это не кризис, а переход к новой модели,* где ключевую роль будут играть не скорость сделки и ажиотажный спрос, а финансовая устойчивость покупателей и качество самого продукта.
Похожие материалы
