«Около 1 000 таких объектов рекомендованы к сносу, – говорит эксперт Qazaq Expert Club в сфере строительства Диляра Сейтнурова. – При этом важно понимать, что *речь идёт о двух принципиально разных типах зданий:* кирпичных сталинках и панельных хрущёвках, которые нельзя рассматривать одинаково».
По словам эксперта, сталинки в основном расположены в Алмалинском и Медеуском районах. Это *кирпичные дома высотой четыре–пять этажей,* построенные в 1930–1950-х годах.
По данным КазНИИСА, при нормальной эксплуатации несущие конструкции таких домов *способны сохранять ресурс значительно дольше,* чем у панельных аналогов.
Однако серьёзную проблему создают самовольные перепланировки. Снос несущих стен, перенос проёмов и изменение распределения нагрузок *могут существенно повлиять на устойчивость здания,* даже если внешне дом выглядит безопасным.
«С панельными домами ситуация сложнее. Массово такие здания в Алматы строились с 1960-х по 1980-е годы. *Проектный срок эксплуатации большинства из них составлял около 50 лет,* и часть этого фонда уже перешагнула данный рубеж», – отмечает эксперт.
Главная особенность панельных домов – их поведение при сейсмических нагрузках. Наиболее уязвимыми считаются горизонтальные стыки между панелями, которые *во время землетрясения принимают на себя основную нагрузку.*
«По данным КазНИИСА, в домах, построенных *до введения более жёстких сейсмических норм 1981 года,* неоднократно фиксировалась деградация таких стыков, – добавляет Сейтнурова. –
При этом внешне дом может выглядеть вполне благополучно: фасад целый, заметных трещин нет. Именно *это и создаёт опасное ощущение надёжности*».
Дополнительный риск связан с разрушением межпанельных швов. Из-за резких перепадов температур *герметизация со временем теряет свойства, что приводит к промерзанию стен,* сырости и постепенной коррозии арматуры внутри конструкций.
«Во многих случаях капитальный ремонт без полноценного обследования несущих элементов остаётся лишь косметическим обновлением. Для решения этой проблемы действует *Программа реновации Алматы, рассчитанная на 2025–2030 годы.* До 2029 года в неё включены 1 429 домов», – поясняет эксперт.
Решение о включении конкретного здания в программу принимает акимат на основании технического обследования. ОСИ участвуют в обсуждении, однако *окончательное решение остаётся за городскими властями.*
«Строительный кодекс, который вступит в силу 1 июля 2026 года, *вводит три ключевых механизма.*
Первый – чёткое разграничение понятий “ветхий” и “аварийный” дом. Ветхий дом — это здание с высоким физическим износом, но без прямой угрозы жизни. Аварийный дом уже представляет такую угрозу.
Второй механизм – *закрепление двух возможных сценариев:* реновация с расселением либо капитальный ремонт с конструктивным усилением. Для панельных домов *второй вариант может оказаться технически сложнее и дороже,* чем кажется.
Усиление стыков, замена инженерных сетей и восстановление теплозащиты требуют комплексной реконструкции, а не обычного ремонта подъезда или фасада», – комментирует Сейтнурова.
Третье изменение касается исторически значимых зданий. *Часть сталинок включена в перечень объектов культурного наследия* местного значения. Для таких домов снос или реконструкция требуют отдельных согласований, а работы могут выполнять только компании с лицензией на реставрацию.
«Новый Строительный кодекс закрывает часть правовых пробелов, которые накапливались десятилетиями. Однако *для сталинок и панельных домов последствия будут разными* уже в силу особенностей самих конструкций. После 1 июля 2026 года решения по каждому зданию будут приниматься индивидуально на основании обследований и технического состояния», – заключает Диляра Сейтнурова.
_*По данным городской паспортизации 2017–2018 годов.*_
Похожие материалы
